米7月中古住宅販売、5カ月ぶりの大幅増＝在庫は過去最高に

－フォークロージャー物件急増で価格は大幅低下－

【2008年8月26日(火)】　－　前日、NAR（全米不動産業協会）が発表した7月の中古住宅販売件数は前月比3.1％増の年率換算500万戸となり、市場予想を大幅に上回った。しかし、その一方で、住宅市場の供給過剰感を示す売れ残り住宅在庫が増加するというまちまちの結果となった。

　これは、フォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）手続きに入った物件が住宅市場で急増したためで、NARによると、販売全体の33-40％をフォークロージャー物件が占めたという。フォークロージャー物件の増加で販売価格が大幅に低下、販売件数が増加した半面、在庫も急増したのだ。

　NARでは、市場は在庫が高水準のため、買い手市場になっているとし、住宅メーカーは建築を一段と抑制する必要があると指摘している。

　もう一つの重要な住宅統計である米商務省の7月の新築住宅販売件数は26日に発表される予定だが、先月発表された6月の新築販売件数は市場予想を大幅に上回り、このところ、住宅市場は落ち着いた動きが続いている。

　しかし、住宅在庫の増加トレンドは変わらず、このため、住宅の供給過剰感が消えず住宅価格の低下が一段と進む結果となっており、米国の住宅市場の回復の兆しは依然、見えていないのが現状だ。

　エコノミストの大半は、米国の住宅市場は底打ちには近づいているとはいえ、まだ、底を打っていないという見方を変えていない。

　その根拠は、フォークロージャー件数が依然増加しており、この結果、在庫水準が高止まりしている一方で、銀行も多額のモーゲージ債の評価損を抱えて、住宅ローンの貸し出しに慎重になっているからだ。

　また、失業率が高水準で雇用の悪化が続いているため、住宅市場の回復は早くても今年末から来年前半にかけてという見方が大勢だ。

●政府の住宅対策で今後数カ月後には販売は増加基調へ＝NAR会長

　しかし、NARのリチャード・ゲイロード会長は、今回の7月統計結果について、「中古住宅販売件数が月によって増減するようなこともうすぐなくなるだろう。政府の住宅対策の効果で今後数カ月後には販売は増加基調に変わる」と指摘、ブッシュ政権の住宅対策に期待を寄せている。

　同対策に盛り込まれた、初めて住宅を取得する世帯向けに、住宅取得額の最大10％（ただし、7500ドル）の控除を認める措置が住宅市場の活性化に寄与すると見ているからだ。

　住宅取得控除は4月1日から来年7月1日までに取得した世帯が対象となるため、最大300万世帯が同制度を利用できる資格があるとし、その需要刺激効果に期待している。

●中古住宅販売、落ち着いた動き示す

　7月の中古住宅販売件数（一戸建てや分譲住宅、集合住宅など、季節調整値）は、前月比3.1％増の年率換算500万戸となり、市場予想の490万戸（0.8％増）を大幅に上回った。水準的にも2月の503万戸以来5カ月ぶりの高水準となっている。

　アナリストは、中古住宅販売が増加した理由については、通常の中古物件よりも、フォークロージャー手続きに入っている住宅物件がかなりの低価格で販売されたため、それ以外の通常の中古住宅の販売主も競争上、価格を引き下げため、全体の販売件数を押し上げたと見ている。

　最近のトレンドを見ると、ここ1年間の中古住宅販売件数は小幅なレンジ内の動きを示しており、落ち着く傾向を示している。7月の500万戸は、1月に比べて2.2％増となっているほか、直近の第2四半期（4-6月）の平均値491万3000戸は、第1四半期（1-3月）の平均値に比べ0.8％減にとどまっている。

　対照的に、1-3月期は、その前の3カ月間（昨年10-12月期）に比べ1.0％減、さらに、10-12月期も直前の3カ月間（昨年7-9月期）から8.0％減だったことから見ても、中古住宅販売の減少幅が縮小傾向にあり、まだ、底打ちの兆しは見られていないものの、着実に底打ちに向かう過程にあるといえそうだ。

　ただ、前年比は13.2％減となり、下げ幅は縮まってきているが、2005年の販売ピーク時からは、依然、30％もの大幅な減少が続いている。

　米国の中古住宅販売は、昨年8月以降、500万戸前後で安定的に推移しているが、2005年まで5年間続いたブームのあと、2006年は前年比8.5％減。さらに、2007年は同12.8％減と25年ぶりの大幅減と、2年連続で急減している状況だ。

　内訳は、販売の中心を占める一戸建てが、前月比3.1％増の年率換算439万戸となったが、前年比は12.4％減と依然、大幅な下落となっている。他方、分譲マンションやアパートも同3.4％増の61万戸と増加したが、前年比は18.6％減と、依然、大幅減少が続いている。

●中古住宅在庫、11.2カ月分に上昇＝過去最高の水準

　一方、7月の中古住宅の売れ残り在庫件数は、前月比3.9％増の467万戸となり、過去最高となった。また、7月の販売ペースで見た在庫（供給）水準は6月の11.1か月分から11.2カ月分に上昇した。これは過去最高となった4月と並ぶ高水準だ。

　しかも、過去25年間の平均値である7.1カ月分、また、適正水準とされる5.5-6カ月分（住宅ブームのピークだった2005年は4.5カ月分）を依然、大幅に上回っている。在庫はまだ、適正水準より約150万戸多い水準だ。

　在庫の増加は、主に分譲マンションの増加によるもので、一戸建ては減少している。

　エコノミストの多くは、フォークロージャーが来年初めまでは天井を打たない見通しが強いため、在庫増加の圧力は緩まず、高水準が続くと見ている。

　NARのヤン氏は、売り出された中古住宅の18％が、ネガティブ・エクイティ（購入価格を下回りマイナスの純資産額になることで破たん予備軍といわれる）になっていることから、フォークロージャーの増加が在庫増加に寄与していると指摘する。

●中古住宅価格、前年比7.1％低下

　低価格のフォークロージャー物件の販売が増えたことを裏付けるように、今回の統計では、中古住宅価格の中央値（季節調整前）は、前年比7.1％低下の21万2400ドルと、24カ月連続で前年水準を大幅に割り込んでいる。一戸建ての価格は前年比7.7％低下した。

　価格が下げ止まるには、在庫水準がかなり低下す必要があるが、それには、価格は今よりさらに低下しなければならないため、住宅価格の低下傾向は変わらないと見られている。

　また、専門家は、銀行などの金融機関は、今後はクレジットカードなどの消費者ローンや企業のローンの焦げ付き問題が表面化することが予想されるとし、住宅購入のための貸し渋りは第2段階に入ると見られるため、住宅価格には一段の下落圧力がかかるとしている。

　ちなみに、ファーニーメイ（米連邦住宅抵当金庫）によると、7月の30年固定金利型住宅ローンの金利は6月の平均6.32％から6.43％に上昇している。

　一方、NARのエコノミスト、ローレンス・ヤン氏は「フロリダ州やカリフォルニア州での中古住宅販売がかなり増加してきているので、タイムラグを計算して、数カ月後には住宅価格も上昇し始めるが、在庫水準が依然高いため、在庫水準の正常化は2009年になり、それから価格も長期的な上昇傾向に入るだろう」と見ている。

　NARによると、1968年以降のデータで分析した住宅価格の伸びは、インフレ率を1-2％ポイント上回るペースが通常だという。

　地域別では、西部が前年比22.2％低下と最も大きく下落、北東部が同11.8％低下、南部が同3.5％低下、中西部が同1.0％上昇となっている。

●7月のフォークロージャー件数、前年の1.6倍増

　また、米不動産調査会社リアルティトラックが14日に発表した7月のフォークロージャー件数（デフォルト通知や競売通知、銀行差し押さえ件数の合計）は、前年比55％増（前月比8％増）の27万2171件に増加した。

　これは、464世帯につき1世帯の割合で住宅を失っている厳しい状況で、依然、底打ちの兆しが見えていない。同社では、今年のフォークロージャー件数の予想を2倍強の約250万件に引き上げている。

　また、全体のフォークロージャーのうち、実際に銀行が担保として差し押さえた物件数は、前年比3倍増となっている。また、銀行が差し押さえている物件数は75万戸で、これはNARがまとめた6月の売れ残り住宅在庫の約17％に相当するという。

　今後も、フォークロージャー件数は増える見通しだ。クレディスイスが4月に発表した調査結果によると、サブプライムローン（信用度の低い顧客への融資）の借り手の約53％が今年末までにネガティブ・エクイティ（購入価格を下回りマイナスの純資産額になることで破たん予備軍といわれる）となり、この比率も2009年には63％に増大するという。

　さらに、新規のフォークロージャー件数は今年第3四半期（7-9月）がピークとなり、2012年末までに約270万世帯のサブプライムローンの借り手がフォークロージャー手続きに入るとしている。

　また、ムーディーズ・エコノミー・ドット・コムは、2009年末までに、フォークロージャー手続きに入るか、銀行差し押さえとなる住宅物件は約280万世帯に達すると試算している。

　リアルティトラックのジェームズ・サカシオCEO（最高経営責任者）は、フォークロージャーは今年末か来年初めまでは天井を打つことはないと見ている。（了）